Die Degressive Abschreibung von Immobilien erklärt

Einfach erklärt von Citybau

Eine genaue Übersicht zu der neuen Degressiven AfA 2024 - 2029 erhalten Sie hier:
Degressive Abschreibung 2024 - 2029 für Wohngebäude

 

Was ist die Degressive Abschreibung?

Die degressive Abschreibung ist eine Methode der steuerlichen Abschreibung von gekauften und vermieteten Wohnungen (genau "Absetzung für Abnutzung", bzw. "AfA"), bei der der Wert einer Immobilie jährlich um einen festgelegten Prozentsatz des Buchwerts des Vorjahres gemindert wird. Dadurch können in den ersten Jahren nach dem Erwerb höhere Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden, die sich dann sukzessive verringern.

 

Welche Vorteile bringt die Degressive Abschreibung?

Der Abschreibungsbetrag senkt das zu versteuernde Einkommen des Vermieters in voller Höhe. Auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden, was nach dem Erwerb einer Immobilie zu einer insgesamt geringeren Steuerlast führen kann.

 

Zahlt man durch die Abschreibung weniger Steuern als vor dem Kauf?

Vereinfacht gesagt ist die Vermietung steuerfrei bzw. subventioniert, solange die Werbungskosten (Abschreibebetrag + Zinskosten + Instandhaltungskosten) über den Mieteinnahmen liegen.

Bsp. wenn 42% Grenzsteuersatz voll zur Anwendung kommt:
Jährliche Miete: 10.000 €.
Jährliche Werbungskosten: 20.000 €.
Steuerersparnis: (20.000 € - 10.000 €)*42% = 4.200 €.
In diesem Jahr würde man im Beispiel trotz Mehreinkommen 4.200 € weniger Einkommensteuer bezahlen.

 

Berechnung der Degressiven Abschreibung:

Angenommen, der Buchwert einer Immobilie inkl. Nebenkosten beträgt zu Beginn 350.000 €. Bei einem Abschreibungssatz von 5 % reduziert sich der Buchwert im ersten Jahr wie folgt:

  • Buchwert zu Beginn: 350.000 €
  • Abschreibungsbetrag: 17.500 € (350.000 € x 5 %)
  • Neuer Buchwert nach Jahr 1: 332.500 € (350.000 € - 17.500 €)

Das zu versteuernde Einkommen mindert sich im ersten Jahr um 17.500 €.

Im zweiten Jahr wird der Abschreibungssatz auf den neuen Buchwert von 332.500 € angewendet und das zu versteuernde Einkommen mindert sich um 16.625 €:

  • Abschreibungsbetrag im zweiten Jahr: 16.625 € (332.500 € x 5 %)
  • Neuer Buchwert nach Jahr 2: 315.875 € (332.500 € - 16.625 €)

Dieser Prozess wiederholt sich jährlich, wobei Abschreibungsbetrag und Buchwert kontinuierlich sinken.

 

Wechsel zur Linearen Abschreibung

In der Regel ist der Abschreibungssatz bei der linearen Abschreibung niedriger als bei der degressiven Methode. Sobald der jährlich sinkende Abschreibungsbetrag der degressiven Abschreibung unter den Betrag der linearen Abschreibung fällt, kann ein Wechsel zur linearen Methode vorteilhaft sein.

Die Kombination aus degressiver und linearer Abschreibung ermöglicht es, in den ersten Jahren nach dem Erwerb höhere steuerliche Vorteile zu erzielen.

 

Historie der Degressiven Abschreibung im deutschen Steuerrecht

Die degressive Abschreibung war im deutschen Steuerrecht bis 2006 gängige Praxis. Danach wurde sie abgeschafft, kehrt jedoch in bestimmten Fällen im Rahmen neuer Gesetzesentwürfe temporär zurück.

 

Aktuelle Entwicklungen zur Degressiven Abschreibung

*08/2023*

Im Entwurf des Wachstumschancengesetzes wurde eine zeitlich begrenzte degressive Sonderabschreibung für neu gebaute Effizienzhaus 55 Wohngebäude vorgeschlagen. Ziel ist es, die Stabilität im Baugewerbe zu stärken und Investitionen im Wohnungsbau zu fördern.

*12/2023*

Die degressive AfA muss noch vom Bundesrat bestätigt werden. Änderungen zu den AfA-Regelungen können Sie als Kapitalanleger bei uns erfahren.

*03/2024*

Am 22.03.2024 hat der Bundesrat dem "Wachstumschancengesetz" zugestimmt, das Steuerentlastungen für Kapitalanleger sowie Bürokratieabbau für Unternehmen vorsieht.

 

Die neue Degressive Abschreibung 2024

Der neue Gesetzentwurf für den § 7 Abs. 5a EStG beinhaltet:

Hinweis:

Dieser Text stellt keine Steuerberatung dar. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Bitte wenden Sie sich für steuerliche Fragen an Ihren Steuerberater.

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