Das Ertragswertverfahren erklärt

Einfach erklärt von Citybau

Der Ertragswert ist ein zentraler Begriff im Bereich der Immobilienbewertung. Er beschreibt den gegenwärtigen Wert einer Immobilie auf Grundlage der erwarteten zukünftigen Einnahmen, die sie generieren wird. Der Ertragswert-Ansatz erweist sich als besonders relevant bei der Bewertung vermieteter Gewerbe- und Wohnobjekte. Er erlaubt es Investoren, den möglichen Ertrag einer Immobilie abzuschätzen und somit fundierte Entscheidungen zu treffen. Die Berechnung dieses Wertes ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Daher werden Bodenwert und Gebäudeertrag separat behandelt: Der Bodenwert plus der Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen ergibt den Ertragswert, auch als Verkehrswert bezeichnet.

Statt des Ertragswertverfahrens wird in der Praxis oft das einfachere Vergleichswertverfahren verwendet. Dieses schätzt den Wert der Immobilie anhand der erzielten Preise bei Transaktionen ähnlicher Immobilien auf dem Markt.

Beide Verfahren weisen Vor- und Nachteile auf. Das Ertragswertverfahren überzeugt durch seine Ableitung des Immobilienwerts aus prognostizierten Finanzströmen. Allerdings zeigt sich hier eine Schwäche: Das Verfahren ist stark abhängig von verschiedenen Annahmen, Vorgaben und Variablen, die verwendet werden, um den Ertragswert zu schätzen. Das Vergleichswertverfahren hingegen punktet mit seiner einfachen Anwendbarkeit und seiner Fähigkeit, den aktuellen Marktpreis gut widerzuspiegeln.

In einem Markt, der keine starken Über- oder Untertreibungen aufweist (beispielsweise bei einer Immobilienblase oder -krise), kann der Vergleichswert des Vergleichswertverfahrens eine gute Orientierung für den fairen Preis (Ertragswert) der Immobilie bieten, vergleichbar mit den Ergebnissen einer fundierten Discounted-Cashflow-Analyse (DCF).